Wewnątrz zadłużonego imperium nieruchomości Rene Benco

W ciągu dwudziestu lat René Benko rozwijał swoje imperium nieruchomości w Cigna, począwszy od skromnych początków, renowacji mieszkań w swoim rodzinnym mieście Innsbruck, aż do szczytowego rozwoju jako jeden z odnoszących największe sukcesy deweloperów w Europie.

Napędzany tanim długiem i korzystając z coraz bardziej barokowej sieci holdingów, spółek zależnych i trustów, Cigna zdobyła kilka prestiżowych adresów na całym kontynencie, czyniąc Benko miliarderem. Tylko papież i monarchia brytyjska mieli lepsze budynki od niego, lubił żartować.

Jednak jego złożoność była kluczowym elementem kryzysu, przed którym stoi obecnie Cigna. W ciągu ostatniego roku inwestorzy niechętnie przekazywali grupie więcej pieniędzy ze względu na obawy dotyczące złożonej inżynierii finansowej stosowanej przez Banco. Bez nowych pieniędzy niewypłacalność stała się nieunikniona.

Financial Times uprościł strukturę ponad 1000 podmiotów korporacyjnych Grupy Signa, aby zilustrować wyzwania stojące obecnie przed pożyczkodawcami i inwestorami. Signa nie odpowiedziała na prośby o komentarz.

Holding Cigna

W środę Signa Holding, centralna spółka sieci Signa, złożyła w austriackich sądach wniosek o upadłość.

Zgodnie z austriackimi przepisami dotyczącymi „samorządu” jej kierownictwo – przy pomocy niemieckiego specjalisty ds. napraw Arndta Goewitza – ma 90 dni na przedstawienie realnej restrukturyzacji w celu uzyskania zgody wierzycieli. Jeżeli im się to nie uda, pałeczkę przejmie niezależny administrator.

Benko pozostaje większościowym akcjonariuszem Signa Holding. Ale są inwestorzy zewnętrzni i miliardy euro długu. Zrównoważenie interesów wszystkich zainteresowanych byłoby diabelskim zadaniem.

Doradcy, inwestorzy i pożyczkodawcy, którzy rozmawiali z „Financial Times”, powiedzieli to samo: wydaje się, że nikt dokładnie nie wie, kto ma do czego prawo. Jednak w ostatnich miesiącach, jak powiedział jeden z informatorów, pieniądze napływały ze wszystkich oddziałów imperium Cigna z powrotem do Cigna Holdings.

Cigna Sports i Cigna Property Management w Niemczech

Wstrząsy finansowe rozpoczęły się na peryferiach.

Sportowa platforma e-commerce Signa Sports United jest notowana na nowojorskiej giełdzie w 2021 roku z wyceną 3 miliardów dolarów. Jednak po miesiącach pogarszających się finansów 23 października, kilka dni po wycofaniu przez Signa Holding zaangażowania kapitałowego w wysokości 150 milionów dolarów, ogłosiła upadłość.

Kierownictwo spółki, którą Cigna założyła przy wsparciu japońskiego SoftBanku, Funduszu Inwestycji Publicznych Arabii Saudyjskiej i Mubadala Company z Abu Zabi, zapowiedziało złożenie pozwu.

W piątek w zeszłym tygodniu upadłość ogłosiła także spółka odpowiedzialna za nadzorowanie bieżącego zarządzania niemieckimi projektami nieruchomościowymi Cigna, Cigna Property Management Germany. Przestała napływać gotówka od austriackiej spółki-matki.

Rozwój Cigna Prime i Cigna

Oczy wszystkich zwrócone są teraz na dwie firmy w sieci Signa: Signa Prime i Signa Development. Para jest właścicielem najcenniejszych aktywów w portfelu Signa.

Misją Signa Development jest zakup gruntów i budowa nowych biurowców lub miejsc, które można szybko sprzedać. Do jej projektów należą biurowce BEAM i Glance w Berlinie oraz Twentytwo Tower w Wiedniu.

Natomiast główną rolą Signa Prime jest utrzymywanie i rozwijanie nieruchomości najwyższej klasy w dłuższej perspektywie, zarabianie na dochodach z czynszów i wyższych wycenach. Jego początki są takie, z których Benko jest dumny: na przykład budynek Kadwei w Berlinie i „Złota Dzielnica” w Wiedniu. Jest także właścicielem kilku projektów budowlanych, m.in. Elbtower w Hamburgu.

Obie spółki nadal prowadzą działalność handlową i mają ten sam zarząd i rady nadzorcze.

Członkami rady nadzorczej są Robert Peugeot, wywodzący się z dynastii motoryzacyjnej o tej samej nazwie; Alfred Gusenbauer, były kanclerz Austrii; oraz Carl Siefelda, były prezes Raiffeisen Bank International, jednego z największych pożyczkodawców Signa.

Nieruchomości

Z prezentacji, które przedstawiła inwestorom, Cigna twierdzi, że ogółem posiada portfel budynków o wartości ponad 27 miliardów euro i szereg inwestycji o wartości 25 miliardów euro.

Model firmy Benko – założonej wraz z pierwszym dużym przejęciem, domem towarowym Kaufhaus Tyrol w Innsbrucku – polega na kupowaniu niekochanych przestrzeni w centrum miasta, wyburzaniu ich lub renowacji i przekształcaniu ich w świątynie luksusu, przyciągając znane marki i stymulując ich. W procesie podwyższania wycen nieruchomości.

Wyceny te w dalszym ciągu rosną na rynku konsumenckim napędzanym tanimi pieniędzmi banku centralnego. Dług potrzebny do sfinansowania takich projektów był również tani. Oznacza to, że Signa może szybko się skalować. W 2019 roku spółka odnotowała największe w historii zyski, a Signa Holding wygenerowała ponad 1 miliard euro.

Do ubiegłego roku Cigna nadal podpisywała wielomiliardowe zobowiązania na nowe projekty rozwojowe.

Prace nad największym z tych budynków – Elbetower, który ma stać się trzecim co do wysokości drapaczem chmur w Niemczech – wstrzymano w październiku, kiedy Cigna przestała płacić pracownikom.

Bycze wyceny Signa opierają się na dochodach z wynajmu, jakie mogą generować jej nieruchomości. Na przykład budynek Kadewe w Berlinie w ciągu ostatnich pięciu lat generował dla Cigna Books wartość przekraczającą 100 milionów euro rocznie.

To wzbudziło wątpliwości niektórych przedstawicieli branży, ponieważ wielu najważniejszych najemców Cigna – tych, którzy płacili czynsze uzasadniające wysokie wyceny – to także spółki operacyjne kontrolowane przez Cigna.

Grupa Kadiwi

Grupa KaDeWe, której Signa jest właścicielem wraz z tajlandzką Central Group, jest operatorem detalicznym stojącym za berlińskim odpowiednikiem Harrodsa i flotą innych luksusowych domów towarowych w Niemczech i Szwajcarii. Wynajmuje budynki dedykowane tym wszystkim rzeczom – często w świadomości konsumentów synonimiczne z samymi markami – od Signa Prime.

KaDeWe to rentowny projekt, a Grupa Centralna wielokrotnie podkreślała, że ​​posiada zasoby, które pozwolą mu uchronić się przed wszelkimi problemami, jakie mogą wyniknąć z trudności, z jakimi borykają się uczestniczący w nim akcjonariusze.

sklepy Cigna

Signa ma kolejną flotę handlową, choć jest ona mniej doceniana przez Benko.

Galeria Karstadt Kaufhof to największa sieć domów towarowych w Niemczech i trzecia co do wielkości w Europie. Jest to sprzedawca detaliczny średniej klasy, który ma trudności finansowe z powodu zdenerwowanych konsumentów na głównych ulicach.

Signa przejęła pełną własność cztery lata temu i rozpoczęła wyprzedawanie znajdujących się w jej posiadaniu aktywów: niewielka część najcenniejszych lokalizacji Galerii, w lokalizacjach śródmiejskich, została sprzedana Signa Prime. Resztę sprzedano inwestorom zewnętrznym w celu pozyskania funduszy.

GKK przeszło dwie restrukturyzacje w latach 2020 i 2022, co spowodowało utratę tysięcy miejsc pracy i zamknięcie kilkudziesięciu sklepów. Oczekiwano, że w ramach planu naprawczego otrzyma od Cigna 200 mln euro, a pierwsza płatność miała nastąpić w lutym. Firma zatrudnia 18 000 osób.

Do początku tego roku domy towarowe Signa były także właścicielami austriackiej sieci meblowej Kika/Leiner. W czerwcu Cigna sprzedała go za 400 milionów euro. Niecały tydzień później firma zbankrutowała.

Cigna US, Cigna Hotele i Cigna Media

Signa ma także szerokie zainteresowania wykraczające poza sektor detaliczny. Jej amerykańska spółka joint venture z deweloperem RFR kupiła Chrysler Building w 2019 roku. W tamtym czasie posunięcie to było postrzegane jako jedno z najodważniejszych założeń Benko w dotychczasowej historii i znak, że Signa widzi przyszłość w świecie spekulacji na rynku nieruchomości w Nowym Jorku. .

Tymczasem jej oddział hotelowy jest właścicielem kilku luksusowych miejsc w Europie, w tym Bauer Palazzo w Wenecji, który rozwija Signa, oraz Chalet N w Lech, jednego z najbardziej ekskluzywnych ośrodków narciarskich w Alpach.

W Austrii, ojczyźnie Benko, Cigna posiada także mniejszościowe udziały w największej gazecie w kraju, Kronen-Zeitung i dzienniku Kurier.

Inwestorzy

Niemal na każdym poziomie sieci Cigna znajdują się współinwestorzy mniejszościowi i oszałamiająca liczba pożyczkodawców.

Wśród nich znajdują się jedne z najbogatszych biur rodzinnych w Europie, takie jak Rausings i Peugeots.

Zainwestowali także wybitni biznesmeni i liderzy branży, w tym Ernst Tanner, dyrektor generalny Lindt & Sprüngli Chocolate; Torsten Toller, magnat żywności dla zwierząt domowych; Hans Peter Hasselsteiner, austriacki przemysłowiec; Spadkobiercy legendy wyścigów Formuły 1 Niki Lauda.

Wszyscy ścigają się teraz, aby dokładnie zrozumieć, ile warte są ich inwestycje.

Niejasny charakter struktury grupy w połączeniu z listami dodatkowymi, umowami o podziale zysków, wekslami i dużymi pożyczkami pomiędzy spółkami powoduje, że nikt nie ma jasnego wyobrażenia o tym, co będzie dalej, według wielu źródeł posiadających bezpośrednią wiedzę firmy.

Kredytodawcy

Według osób znających konglomerat i jego podmioty, co najmniej 120 banków ma ekspozycję na Sigmę. Szwajcarska firma zajmująca się zarządzaniem majątkiem Julius Baer jest jedynym pożyczkodawcą, który publicznie wyjaśnił swoje zaangażowanie, twierdząc w tym tygodniu, że zabezpieczył pożyczki o wartości 606 milionów franków szwajcarskich (692 miliony dolarów) europejskiej spółce, którą osoby bliskie firmie potwierdziły, że była to Cigna.

Według osób zaznajomionych ze szczegółami austriacki Raiffeisen International Bank ma zaangażowanie przekraczające 750 milionów euro, podczas gdy dokumenty, do których ma dostęp „Financial Times”, wskazują, że grupa globalnych banków ma pożyczki wobec Cigna, w tym szwajcarski Credit Suisse. , Bank Chin i Bank Francji. Natixis i włoski UniCredit.

Mniejsze banki regionalne są bardziej zagrożone w porównaniu ze swoją wielkością. Z dokumentów wynika, że ​​niemieckie państwowe Landesbanken, w tym Helaba z siedzibą we Frankfurcie i BayerLB z Monachium, posiadają niespłacone kredyty o wartości setek milionów euro. Inne spółki zależne Raiffeisen w Austrii również są wielkimi zwolennikami Signa.

Analitycy JPMorgan oszacowali w zeszłym miesiącu, że Cigna jest łącznie winna pożyczkodawcom co najmniej 13 miliardów euro.

Fundacja Rodziny Benko, Fundacja Laury i spółki holdingowe

Na szczycie znajdują się dwa zakłady Benko w Innsbrucku. Przez lata byli oni największymi beneficjentami finansowymi Signa. Ale to niejasne. Matka Benka, Ingeborg, która wychowywała go samotnie, jest kontrolującym sygnatariuszem obu instytucji.

Jednak instytucjonalna kontrola nad Signą nie jest pełna. Banco powoli oddawał kontrolę w zamian za inwestycje. Porozumienia poboczne pomiędzy Banco a inwestorami pozwoliły mu zachować kontrolę. Jednak w związku z tym, że w tym tygodniu Cigna Holdings była na skraju bankructwa, spór się zaostrzył.

Kilka osób bliskich sytuacji powiedziało „Financial Times”, że zaufanie między Benko a niektórymi inwestorami zewnętrznymi niemal całkowicie wyparowało.

Powiedzieli, że Banko nadal wierzy, że jego imperium można ocalić. Każdy ma nadzieję wyjść z jak największą częścią swojego kapitału w nienaruszonym stanie.

Dodatkowe raporty Owena Walkera z Londynu