Czechy i Polska przodują w rozwoju PRS

W wielu krajach istnieje rosnący, rozdrobniony rynek najmu, ponieważ osoby prywatne inwestują w nieruchomości mieszkalne w celach inwestycyjnych. Często zdarza się, że oszczędnościowe satynowe konta osobiste nie zapewniają żadnego znaczącego zwrotu, a koszty kredytu hipotecznego były historycznie niższe na większości rynków. Wiele z tych mieszkań jest wynajmowanych, a tymczasem wartości rosną, ponieważ ceny sprzedaży za metr kwadratowy wciąż rosną z roku na rok. W połączeniu z niedoborem nowej podaży na wielu rynkach i wpływem tego procesu, przyspiesza to ten wzrost i wielu wydaje się niemożliwym marzenie o posiadaniu własnego domu. . Z tych powodów rośnie zainteresowanie sektorem PRS i inwestorami.
Kevin Turbin, dyrektor ds. badań regionalnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers

W 2019 r. najniższą populację miały Rumunia (45,8 proc.), Łotwa (42,2 proc.), Bułgaria (41,1 proc.) oraz Cypr (2,2 proc.) (na podstawie dostępności pokoi na osobę i średniej wielkości gospodarstwa domowego). . Dane pokazują, że większość gospodarstw domowych w Europie Środkowej jest wyższa niż średnia UE.

W ciągu ostatnich pięciu lat w Europie Środkowo-Wschodniej ceny sprzedaży gwałtownie wzrosły, napędzane przez częściowe niedobory podaży, względną prostotę i niskie koszty kredytu oraz ludzi skłonnych raczej inwestować niż wchodzić do banku, próbując zarobić więcej na swoich oszczędnościach. Istnieją inne czynniki, takie jak niedobór odpowiednich działek gruntu i rosnące koszty, ciągnące się i niepewne procesy wydawania pozwoleń oraz niedobór zarówno robocizny, jak i materiałów budowlanych, a następnie eskalacja tego procesu. . Według danych Eurostatu koszty budowy nowych mieszkań w UE wzrosły o 15 proc. w latach 2010-2019. Wśród krajów EŚW największy wzrost odnotowano na Węgrzech (47 proc.) i Rumunii (46 proc.). Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, wielu deweloperów w regionie niechętnie odchodzi od modelu biznesowego business-to-sell dla poszczególnych jednostek. Największą pozycję w istniejących wielolokalowych projektach PRS deweloperów/inwestorów mają Czechy z około 57 000 lokali, a następnie Polska z 4 500 lokalami.

W rzeczywistości PRS jako klasa nieruchomości jest stosunkowo nowym zjawiskiem w Europie Środkowo-Wschodniej i na pewno będzie się zmniejszać w miarę przesuwania się na wschód. Część jest związana z dziedziczeniem: posiadanie domu zawsze było bardzo wysokie w Europie Środkowo-Wschodniej i odzwierciedlało mentalność wymaganą do posiadania własnego domu. Nie jest już konieczne. Ponieważ dane liczbowe nadal się zmieniają, spodziewamy się, że ta klasa nieruchomości zyska w Europie Środkowo-Wschodniej, ponieważ ceny wzrostu w zatłoczonych obszarach stopniowo rosną, możliwości są ograniczone, a wiele z nich jest wycenianych z rynku zakupu domów.
Victor Constantines, partner zarządzający i współprzewodniczący Real Estate w Kinsteller

Na większości rynków powszechne jest określanie najmu jako długiego i krótkiego, z krótkimi okresami zwykle krótszymi niż 3 miesiące, ale może to trwać do 6 miesięcy. Dłuższy okres wynosi zwykle jeden rok lub dłużej, czyli znacznie mniej niż standardowe pięcioletnie umowy najmu w innych sektorach. W branży PRS bardzo popularne są roczne umowy najmu, a po ich zakończeniu najemcy dają wypowiedzenie lub urlop lub przedłużają go na kolejny rok.

W krajach Europy Środkowo-Wschodniej opisanych w niniejszym raporcie nie ma ograniczeń dotyczących leasingu pomiędzy firmami prywatnymi a osobami fizycznymi i nie ma planów wprowadzenia takich działań w momencie pisania tego raportu. . Dlatego na koniec każdego roku lub na koniec okresu dzierżawy właściciele gruntów mają prawo do rewizji czynszu, ponieważ w standardowej jednorocznej umowie dzierżawy nie ma żadnego kodu. Może to oczywiście czasami prowadzić do znacznych skoków czynszów w zależności od warunków rynkowych w danym czasie.
Agatha Żurek-Srozska, partner ds. nieruchomości w Greenberg Truik Polska.

Poziom rezydencji w regionie CEE był ograniczony w ciągu ostatnich pięciu lat i wynosił średnio ponad 200 200 milionów rocznie (w porównaniu z ponad 60 60 miliardami wolumenów transakcji w regionie EMEA w latach 2019-2020).

To się powtarza, ponieważ na rynku nie ma produktu w przeciwieństwie do apetytu inwestorów. W niektórych przypadkach, które widzieliśmy i doradzaliśmy w Europie Środkowo-Wschodniej, inwestorzy weszli na rynek poprzez przejęcie dewelopera mieszkaniowego lub utworzenie spółki joint venture w celu zabezpieczenia rurociągu i wielkości. . Dla niektórych może to być sytuacja korzystna dla obu stron, ponieważ pomaga szybko śledzić zarówno sprzedaż, jak i wynajem produktu, dzieląc obciążenia finansowe.
Starszy partner w CEE Corporate Finance w Torioto Vysokiska-Gustra, Colliers