Opowieść o dwóch rynkach mieszkaniowych: gorącym dole i zimnej górze

Dzielnica Laurelhurst wzdłuż jeziora Washington w Seattle. Obrazy Getty’ego

Oprocentowanie kredytów hipotecznych rosło równomiernie w całym kraju, z zaledwie 3% we wrześniu 2021 r. do zaledwie 3% we wrześniu 2021 r. 7,33% do środy. Jednakże reakcja na ceny mieszkań była daleka od jednolitej, co spowodowało uderzające dysproporcje na rynku mieszkaniowym w kraju. To właściwie opowieść o dwóch rynkach mieszkaniowych, jednym gorącym na dole i lodowatym na górze.

Na wielu regionalnych rynkach mieszkaniowych ceny domów z najwyższej półki odnotowały spadki, podczas gdy domy klasy podstawowej pozostały stosunkowo nietknięte.

Seattle i San Francisco, dwa rynki znane z drogich rynków mieszkaniowych, są przykładem tego wyraźnego kontrastu w wartości domów. Według Indeks wartości domu ZillowWartość domów „wyższego poziomu” spadła odpowiednio o 10,7% i 13,4% w Seattle i San Francisco. Tymczasem wartości domów w „niższym przedziale cenowym” odnotowały bardziej umiarkowane spadki, odpowiednio o zaledwie 1,5% i 4,1% w Seattle i San Francisco.

Co się dzieje? Ponieważ przystępność cenowa mieszkań w całym kraju pogarsza się pod wpływem rosnących oprocentowania kredytów hipotecznych, nabywcy domów po prostu dostosowują swoje oczekiwania. Ponieważ górne poziomy rynku były poza zasięgiem wielu nabywców, z zainteresowaniem zwrócili się w stronę mniejszych domów o niższych cenach. W ten sposób utrzymali stosunkowo cieplejszą dolną połowę rynku.

Co więcej, wielu byczych nabywców, którzy zamieniliby oprocentowanie kredytu hipotecznego na poziomie 3% lub 4% na oprocentowanie 6% lub 7%, zdecydowało się pozostać w swoich obecnych domach. Powoduje to zatem ograniczenie napływu rosnącego popytu do „wyższego poziomu cenowego”, przy jednoczesnym zmniejszeniu podaży dostępnej w „niższym przedziale cenowym”.

W ostatnich miesiącach domy o niższych cenach konsekwentnie osiągały lepsze wyniki niż ich odpowiedniki z wyższej półki.

Spośród 40 największych rynków mieszkaniowych w kraju monitorowanych przez Zillow, 29 utrzymuje się poniżej szczytów cen z ery pandemii w „wyższym przedziale cenowym”, podczas gdy 23 nie osiągnęły jeszcze tych szczytów w „średnim przedziale cenowym”. Z kolei tylko 10 rynków w „warstwie niskich cen” nadal znajduje się poniżej szczytu epidemii.

Innymi słowy, w lipcu na 30 z 40 największych rynków mieszkaniowych w kraju odnotowano najwyższy w historii poziom „tanich” domów, co podkreśla ciągłą atrakcyjność niedrogich opcji mieszkaniowych.

Zaobserwowaliśmy także to wyraźne rozgraniczenie regionalne – na drogich rynkach zachodnich, takich jak Phoenix i San Francisco, ogólny spadek cen jest większy niż na ich tańszych odpowiednikach ze Środkowego Zachodu, takich jak Cincinnati i Chicago. Co ciekawe, ceny domów na 11 rynkach, w tym w Cincinnati i Chicago, osiągnęły w lipcu najwyższe poziomy w historii. Jednym z ważnych powodów tej zmiany jest to, że osoby fizyczne i inwestorzy wykluczeni z rynków takich jak San Francisco i Austin kierują swoją uwagę w stronę miast takich jak Chicago, Cincinnati i Kansas City.

Innymi słowy, w pierwszej połowie 2023 r. nastąpił spadek „względnej przystępności cenowej”. Doprowadziło to do niższych poziomów cen zapewniających większe zyski cenowe, a „stosunkowo przystępne rynki” radzą sobie lepiej od swoich tańszych odpowiedników pod względem wzrostu cen.

Uwaga: „Najniższy poziom cenowy” odzwierciedla typową wartość domów śledzoną przez indeks wartości domów Zillow w przedziale od 5 do 35 percentyla. „Średni poziom cenowy” odzwierciedla typową wartość domów w przedziale od 35. do 65. percentyla. „Najwyższy poziom cenowy” odzwierciedla typową wartość domów w przedziale od 65. do 95. percentyla.

Chcesz być na bieżąco z rynkiem mieszkaniowym? Śledź mnie na Twitterze pod adresem @newslambert.