Ekspert ds. nieruchomości komercyjnych opisuje pustą powierzchnię biurową jako „niesamowitą”

John Fish, dyrektor generalny Suffolk Construction i przewodniczący Real Estate Roundtable. David L. Ryan/The Boston Globe za pośrednictwem Getty Images

A Kryzys w zwolnionym tempie Rozwija się na rynku nieruchomości komercyjnych dzięki podwójnemu uderzeniu rosnących stóp procentowych i spadającego popytu na powierzchnię biurową w następstwie pandemii Covid-19.

John Fish, prezes firmy budowlanej z Suffolk, prezes think tanku Real Estate Roundtable i były prezes Rezerwy Federalnej w Bostonie, dołączył do Co się dzieje Podcast w celu omówienia problemów stojących przed sektorem.

Poniżej znajduje się kilka najważniejszych informacji z rozmowy, które zostały podsumowane i zredagowane dla przejrzystości. Kliknij tutaj Aby wysłuchać całego podcastu.

S. Czy możesz nam powiedzieć, dlaczego podwyżki stóp procentowych, które widzieliśmy, są niebezpieczne dla tego sektora?

Odp .: Kiedy mówisz o tych dużych strukturach, zwłaszcza w Nowym Jorku, masz tam wszystkie te budynki, prawie sto milionów stóp kwadratowych pustej powierzchni biurowej. To niesamowite. I mówisz sobie, cóż, jesteśmy teraz w sytuacji, w której te budynki są zajęte w około 45%, 55%, 65%, w zależności od tego, gdzie się znajdują. I nagle koszt kapitałowy utrzymania tych budynków prawie się podwoił. Masz więc podwójne uderzenie. Zmniejszyłeś obłożenie, więc wartość spadła, dochód został zmniejszony, a koszt kapitału znacznie wzrósł. Masz więc sytuację, w której czas naprawdę wpłynął na branżę deweloperską w dużym stopniu.

Największym problemem jest teraz zamrożenie rynków kapitałowych w całym kraju. Powodem ich zamrożenia jest to, że nikt nie rozumie ich wartości. Nie możemy ocenić odkrycia cen, ponieważ w tym okresie handlowano bardzo niewielką liczbą aktywów. Nikt nie rozumie, gdzie jest dno. Tak więc, dopóki nie uzyskamy poczucia odkrycia ceny, nigdy nie będziemy się przez to przedzierać.

Chciałbym wam powiedzieć, że światełko w tunelu pojawiło się jakiś czas temu, w czerwcu, kiedy Federalna Komisja Koordynacyjna, FDIC i inni złożyli wniosek do rządu federalnego Wytyczne dotyczące polityki dla całej branży. Myślę, że wytyczne dotyczące polityki są bardzo, bardzo ważne z dwóch powodów. Po pierwsze, pokazuje rządowi poczucie przywództwa w tej sprawie, ponieważ jest to kwestia, której ludzie nie chcą poruszać, ponieważ może to być rakotwórcze na koniec dnia. Zapewnia również poczucie kierunku i wsparcia dla społeczności pożyczkowej, a także dla pożyczkobiorców. A robiąc to, to, co się teraz dzieje, to jasność.

Zasadniczo to, co mówią, jest podobne do poprzednich programów restrukturyzacji zadłużenia w trudnej sytuacji. Mówią, słuchaj, jeśli masz kwalifikującego się pożyczkobiorcę i aktywa wysokiej jakości, pozwolimy ci pracować z tym pożyczkobiorcą, aby upewnić się, że możesz odtworzyć wartość, która była w samym aktywie. I damy ci przedłużenie od 18 do 36 miesięcy, w zasadzie „udawaj i przedłużaj”. chwila Co się stało w 2009 rByła to raczej długoterminowa propozycja wytycznych, która już wpłynęła na SIFI (ogólnosystemowe ważne instytucje finansowe). Ta orientacja polityki jest już skierowana na regionalny system bankowy. I dlaczego to mówię, skoro SIFI nie mają teraz naprawdę dużego zadłużenia nieruchomości, może mniej niż 8% lub 7%. Podczas gdy banki regionalne są obecnie w całym kraju, tysiące z nich prawdopodobnie posiada ponad 30% do 35%, a niektóre mają do 40% księgi w nieruchomościach. Tak więc te wskazówki przynajmniej dały dobrym aktywom i dobrym kredytobiorcom szansę na trening pod koniec dnia.

P: Torozciągać się i udawaćPomysł, który brzmi dla mnie prawie jak obraźliwe sformułowanie, którego ludzie używają do tego rodzaju wskazówek od Fed lub tego rodzaju podejścia do rozwiązania tego problemu. Ale czy to niewłaściwy sposób myślenia o tym? Czy „rozciąganie się i udawanie” jest rzeczywiście sposobem na wyciągnięcie nas z tego bałaganu?

Odp.: Powiem ci tak: myślę, że niektórzy znani eksperci finansowi stwierdzili, że nie było to istotne dla makroekonomii. I nie jestem pewien, czy tak jest. Kiedy myślę o wpływie tego na regionalny system bankowy, w zasadzie na przedmieściach USA, mieliśmy upadek banku w Dolinie Krzemowej, mieliśmy filię Signature Bank, widzieliśmy upadek Pierwszej Republiki. Jeśli mamy problem systemowy w regionalnym systemie bankowym, niezamierzone konsekwencje tego mogą być katastrofalne. Plus, co się stanie, gdy wartości nieruchomości spadną? 70% wszystkich dochodów w amerykańskich miastach pochodzi dziś z nieruchomości. Więc nagle zaczynasz wyburzać te budynki i zajmować się nimi, a kran finansowy po prostu się odkręca, prawda? Nagle wpływy z podatków gwałtownie spadły. Cóż, dzieje się tak, że mówisz o strażakach, glinach i nauczycielach na Main Street w USA, i ostatecznie nigdy nie doświadczyliśmy czegoś tak głośnego jak to. I musimy bardzo uważać, żeby nie przewrócić budynku, który naszym zdaniem jest naprawdę stabilny.