Ten ekonomista kupił i sprzedał dom. Co to mówi o rynku mieszkaniowym.

„Szybko wprowadziliśmy nasz dom na rynek”, powiedział Albrecht, który sprzedał domek w Minnesocie nad rzeką St. Croix, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych zbliżyło się w czerwcu do 6%, czyli o trzy punkty procentowe wyższe niż pod koniec ubiegłego roku. .

Kupno domu też było wyścigiem. Rodzina zwiedziła swój przyszły dom za pośrednictwem FaceTime z Georgii, gdzie Albrecht, adiunkt obecnie na urlopie naukowym, wykłada ekonomię na Kennesaw State University. Położony na północno-wschodnich przedmieściach St. Paul w pobliżu jeziora White Bear, dom jest bliżej udogodnień, takich jak żłobek i przedszkole.

Oprócz pracy w Międzynarodowym Centrum Prawa i Ekonomii Albrecht publikuje biuletyn z ekonomistą Uniwersytetu Mississippi Joshem Hendricksonem zatytułowany siły ekonomiczne. Piszą o tym, jak podaż i popyt wpływają na ceny na różnych rynkach.

Albrecht rozmawiał z Baron O jego doświadczeniu jako kupującego i sprzedającego dom, a także jego oczekiwaniach wobec rynku. Poniżej znajduje się zredagowana wersja naszych rozmów.

Baron: Jakie były twoje doświadczenia z kupnem domu? Jak szybko składasz ofertę na swój nowy dom?

Brian Albrecht: Zwiedziliśmy cztery domy, licytowaliśmy dwa i druga oferta została przyjęta.

Dom był wystawiony na rynku w piątek rano. Odbyli występy w weekend, a objazdy odbywały się w piątek, sobotę i niedzielę. Wszystkie koncerty muszą odbyć się do niedzieli wieczorem, a decyzję podjęli w poniedziałek rano. Dotyczyło to również pozostałych trzech domów, po których spacerowaliśmy.

Z innym pośrednikiem rozmawialiśmy o innych ofertach, ale nie skończyliśmy na wojnie licytacyjnej, co oznaczało powrót za wyższą cenę. Zrezygnowaliśmy z naszego czeku, co skutecznie stanowi lepszą ofertę.

Jak Twoja oferta wypada w porównaniu z ceną katalogową?

Wyszliśmy znacznie powyżej ceny katalogowej – ponad 53 000 USD. Cena katalogowa nie jest tym, o co martwisz się jako kupujący; Martwisz się o konkurencję. Nie konkuruję z cennikiem. Konkuruję z innymi ludźmi próbującymi kupić. Liczy się to, co moim zdaniem zaoferują inni.

Napisałem newsletter pt.Nie ma czegoś takiego jak podażo tym. To konkurująca ze sobą grupa kupujących. Gdyby ktoś przyszedł do mojego domu i zaoferował mi milion dolarów, to moja rodzina któregoś dnia by stąd wyszła.

Czy czytelnicy Twojego newslettera pytają o rynek mieszkaniowy?

Dostaję pytania dotyczące głównych rynków, którymi ludzie są zainteresowani – gaz, stopy procentowe, mieszkania. To zdecydowanie jedna z tych rzeczy, o których ludzie myślą. Każdy zna kogoś, kto próbował kupić dom i nie mógł. Ludzie są zainteresowani mieszkaniem, ponieważ jest to duża część ich życia.

Jak przebiegał twój proces sprzedaży? Jak długo spodziewałeś się, że proces będzie trwał?

Byliśmy optymistami. Każdy dom, o którym słyszeliśmy, sprzedawał się bardzo szybko. Wiedzieliśmy, że nasza sytuacja jest inna, bo byliśmy na wsi. Wiele prawdziwych ekstremalnych historii o rynku mieszkaniowym, o których słyszeliśmy, dotyczyło miast, przedmieść lub nowo wybudowanych domów. Ten dom z lat 50. znajdował się w lesie; To nie było San Francisco.

Pomyśleliśmy, że zajmie to około weekendu, a potem przyjmiemy ofertę. Minęło już kilka dni, odkąd wszystko się uspokoiło. Utrzymaliśmy stałą cenę katalogową, a dwie oferty były poniżej 25 000 USD. Dwa to nie tona ofert.

Ale w ciągu tygodnia wymieniliśmy i zatwierdziliśmy ofertę. Nie było tak ciasno, jak wtedy, gdy kupowaliśmy, ale w planie rzeczy nadal jest dość ciasno. Wiele domów jest nadal objętych kontraktem za kilka tygodni, co jest dużą zmianą od momentu zakupu domu w 2019 roku.

[Editor’s note: Redfin data show that the percentage of sellers who accepted an offer within the first two weeks of putting their home on the market was 56% in May and 41% in July. That figure was around 30% for much of 2019.]

Twój nowy dom znajduje się w obszarze miejskim. Jaki jest stan rynku miejskiego?

Ceny wzrosły, gdy ludzie wrócili do miast po wcześniejszym wyjeździe podczas pandemii Covid-19. Na marginesie korzyści z bycia na przedmieściach lub na wsi [during economic lockdowns] To było wyższe niż bycie w mieście. Bez restauracji i życia nocnego Nowy Jork nie jest taki sam.

Na dłuższą metę podaż musi zareagować – ludzie będą musieli budować więcej mieszkań. Ale trudno jest budować w miastach, zwłaszcza w miastach, w których obowiązuje wiele przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Przepisy te utrudniają, a nawet uniemożliwiają budowę większej liczby mieszkań.

A przez mieszkanie mam na myśli możliwość zakwaterowania większej liczby osób. Przekształcenie domu jednorodzinnego w ośmioosobowe kondominium prowadzi do budowy większej liczby mieszkań, ponieważ będziesz mieć więcej jednostek dla ludzi. aby to zrobić nielegalny W wielu miastach.

Minneapolis, miasto, które znam, pozbyło się go jednorodzinny podział W całym mieście. Teraz to być kwestionowanym W sądzie.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest znacznie wyższe niż rok temu. Co to wpłynęło na rynek?

Za każdym razem, gdy stopy procentowe idą w górę, popyt spada, co widzieliśmy w ciągu ostatnich kilku miesięcy. [Editor’s note: The seasonally adjusted annual rate of existing-home sales has fallen from 6.5 million in January to 5.1 million in June.]

[Rising mortgage rates] To był jeden z powodów, dla których pospieszyliśmy z wprowadzeniem naszego domu na rynek. To, co wydaje się być niewielkim wzrostem, może mieć ogromny wpływ na spłatę kredytów hipotecznych.

Jeśli gospodarka USA wejdzie w recesję, co to oznacza dla rynku mieszkaniowego?

Możliwość recesji zmniejszy popyt. Czy chcesz mieć kłopoty z uzyskaniem droższego kredytu hipotecznego, jeśli obawiasz się, że możesz stracić pracę w ciągu sześciu miesięcy? Jeśli martwisz się możliwością recesji, możesz przestać uaktualniać [to a bigger home]. Jakakolwiek ogólna niepewność co do rzeczy doprowadzi do zmniejszenia popytu.

Napisz do [email protected]